19 марта 2014 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации был утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, в котором обращено внимание на то, что статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частно-правовые. По этой причине, регулирование спорных правоотношений не ограничивается положениями статьи 222 ГК РФ, но требует, как правило, применения иных норм ГК РФ, положений Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а в отдельных случаях, когда объект самовольного строительства находится в специально охраняемой исторической или природоохранной территории, требуется дополнительно использовать специальное законодательство в области охраны окружающей природной среды, объектов культурного наследия: Федеральный закон от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Закон РСФСР от 15 декабря 1978 года «Об охране и использовании памятников истории и культуры» (в действующей редакции).

Вместе с тем то различие, которое имеется в правовом регулировании в указанной сфере, позволяет различать категории объектов самовольного строительства, например, такие как возведенные в многоквартирных жилых домах (как правило, незаконно реконструированные помещения), либо возведенные на неотведенном для этих целей земельном участке (в большинстве случаев – отдельно стоящие объекты капитального строительства), в зоне охраняемого исторического наследия, в природоохранной зоне. Такой подход, при котором правильное определение судом категории объектов самовольного строительства предопределяет методику рассмотрения дела, круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, позволяет индивидуализировать особенности рассмотрения каждого дела, правильно применить нормы материального и процессуального права, включая базовые нормы права, соотнести выбранный истцом способ защиты нарушенного права с возможностью его восстановления на основании судебного решения.

При разрешении данных споров суды применяют в зависимости от спорной ситуации нормы, определяющие основные понятия и правовые принципы:

 о самовольной постройке (абзац 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ) и вины, как условия возложения ответственности за ее возведение (статья 401, пункт 1 статьи 222 ГК РФ);

 об объектах, которые несмотря на допущенные нарушения при их создании, самовольной постройкой признаны быть не могут (абзац 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ, пункт 102 статьи 1 ГрК РФ);

 об объектах капитального строительства и понятиях строительства, капитального ремонта и реконструкции (пункты 10, 13, 14, 142 статьи 1 ГрК РФ), основания для строительства и реконструкции – разрешение на строительство и случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется (статья 51 ГрК РФ), о перепланировке помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ЖК РФ), которая осуществляется на иных основаниях (статьи 26 ЖК РФ), и влечет другие предусмотренные законом правовые последствия (статья 29 ЖК РФ);

 о неотделимых улучшениях общего имущества (пункт 3 статьи 245 ГК РФ);

 об изменении границ помещений в многоквартирном доме (статьи 40 ЖК РФ), и правовых основаниях для такового изменения (статья 44 ЖК РФ);

 о праве собственников земельных участков на использование земельных участков (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ);

 о праве на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков (статья 41 ЗК РФ, статья 615 ГК РФ);

 о правилах застройки земельного участка (статья 263 ГК РФ, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ) и связанные с этим правила целевого использования земельного участка, видов разрешенного использования (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 7 ЗК РФ, статьи 37 ГрК РФ), правила градостроительного зонирования территорий, правила землепользования и застройки (пункты 6, 8 статьи 1, глава 4 ГрК РФ), состава земель населенных пунктов и зонирования территорий (статья 85 ЗК РФ);

о приобретательской давности (статья 254 ГК РФ);

о существенности и неустранимости нарушений при возведении самовольной постройки, соответствие избранного истцом способа защиты нарушенного права допущенному ответчиком нарушению (пункт 2 статьи 6, статьи 10, 222 ГК РФ).

Смысл указанных правовых понятий раскрыт в правоприменительной практике Верховного Суда Российской Федерации, среди постановлений и обзоров которого следует выделить постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) и Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года.

Важным для применения норм материального права является принцип действия закона во времени, который в отношении рассматриваемой категории дел означает, что судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки (упомянутый Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством), а при решении вопроса о признании права на самовольную постройку положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует применять в редакции, действующей на момент принятия судом решения по конкретному делу (пункт 31 Постановления № 10/22, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года).

Поскольку правила статьи 222 ГК РФ допускают возможность при наличии указанных в них обстоятельств признать право на самовольную постройку, их применение должно осуществляться в системе всех норм, регулирующих землепользование и застройку соответствующей территории. Кроме того, действия лица, осуществившего самовольное строительство (лица, обратившегося с иском о признании права на самовольную постройку), должны проверяться на критерии добросовестности (пункт 3 статьи 1, статьи 10 ГК РФ).

Сергей Иванов

Управляющий партнёр юридической фирмы “Кейс”

Материал взят из открытых источников