Покупка квартиры – это ответственное и рискованное решение. Чтобы не стать жертвой мошенников или не попасть в неприятную ситуацию после сделки, нужно тщательно проверить не только состояние жилья, но и юридическую чистоту объекта и продавца. Вот как это сделать самостоятельно 

1. Запросите у продавца документы:

1.1 Копию паспорта продавца (если собственников несколько – то паспорта всех продавцов). Попросите представить оригинал паспорта на обозрение в момент передачи копий.

1.2 Копию правоустанавливающего документа с актом приема-передачи. В момент передачи копии попросите представить оригинал документа на обозрение. Такими документами могут быть:

• Договор купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.
• Свидетельство о праве на наследство
• Судебное решение
• Акт приемки-передачи
• Договор инвестирования
• Договор участия в долевом строительстве
• Договор социального найма
• Договор приватизации
• Иные документы, подтверждающие переход права собственности

1.3 Расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости. Выписку может получить только собственник в Центре государственных услуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра. Сроки изготовления выписки из ЕГРН через Центр государственных услуг «Мои документы» составляет 5 рабочих дней.

1.4 Технический паспорт, технический план

1.5 Справки из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера.

1.6 Согласие на отчуждение имущества супруга(и), либо заявление об отсутствии брака, которые по закону подлежат обязательному нотариальному заверению.

1.7 Если в жилом помещении проживают или имеют долю в праве собственности несовершеннолетние, недееспособные или иные лица необходимо согласие органа опеки и попечительства.

1.8 Единый жилищный документ (ЕЖД) который можно получить в Центре государственных услуг «Мои документы». ЕЖД содержит следующую информацию:

• данные о недвижимости;
• номер лицевого счета;
• характеристики жилья;
• выписка из домовой книги;
• информация о зарегистрированных по месту пребывания;
• данные о другой жилой площади;
• наличие жилищных льгот;
• наличие приборов учета;
• информация о задолженностях;
• информация о квартирах коммунального заселения;
• информация о лице, оформлявшем ЕЖД.

1.9 Архивную выписку из домовой книги в которой указаны все те, кто были прописаны в квартире раньше. 

В зависимости от обстоятельств конкретной сделки у продавца могут быть затребованы другие дополнительные документы.

2. Получите из открытых источников необходимую для сделки информацию

2.1 Сервис Росреестра – об объектах недвижимости в режиме онлайн для проверки актуальности и соответствия имеющихся сведений о квартире — https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online

2.2 Единый федеральный реестр сведений о банкротстве на наличие сведений о банкротстве продавца — https://bankrot.fedresurs.ru/

2.3 Сайт арбитражного суда на наличие сведений о банкротстве продавца https://msk.arbitr.ru/

2.4 Сайты районных и мировых судов по месту регистрации продавца на наличие сведений о долгах продавца и об уголовном преследовании (вкладка «поиск по судебным делам») — https://www.mos-gorsud.ru/search

2.5 Банк исполнительных производств на наличие сведений о долгах продавца — https://fssp.gov.ru/iss/ip

2.6 Простой поиск в поисковой системе Google и Яндекс по имени продавца на наличие сведений о его долгах 

2.7 Сервис проверки доверенностей по реквизитам Федеральной нотариальной палаты в том случае если сделка совершается через доверенное лицо продавца —  https://www.reestr-dover.ru/

3. Проверьте продавца:

3.1 Убедитесь в действительности права собственности продавца. Нужно убедиться, что человек, который предлагает купить вам квартиру, действительно является ее законным владельцем. Его данные как собственника должны быть прописаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает право собственности на объект.

3.2 Удостоверьтесь в дееспособности продавца — собственник должен быть совершеннолетним и полностью дееспособным. Сделка может быть признана недействительной в случае если продавец в момент ее совершения вследствие психического расстройства не мог понимать значения своих действий или руководить ими. В таком случае квартиру нужно будет вернуть продавцу, а продавец должен вернуть деньги за квартиру покупателю. В случае если продавец успел потратить полученные за квартиру деньги, то даже по решению суда  покупатель не сможет получить их от продавца в разумные сроки. То, что продавец находится на учете в НД и/или ПНД, не означает, что сделка с ним невозможна. В этом случае нужно рассмотреть все детали сделки. Важно узнать, покупает ли он другое жилье взамен, получает ли компенсацию за разницу в стоимости продаваемого и покупаемого жилья и т. д. Иногда продавец проходит медицинское обследование у специалиста в день сделки, чтобы врач мог подтвердить его сделкоспособность, то есть способность к совершению сделки.

3.3 Уточните необходимость согласия разрешения органов опеки и попечительства. Если продавец является несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным, то для продажи нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

3.4 Собственник не должен быть банкротом и не должен иметь признаки неплатежеспособности. В случае неплатежеспособности продавца или возбуждении в отношении него дела о банкротстве от такой сделки лучше отказаться. Нужно учитывать что сделка, совершенная продавцом может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия указанного заявления. Закон и судебная практика предполагает, что покупатель должен при покупке квартиры должен действовать разумно и проявлять требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность.

4. Проверьте юридическую чистоту квартиры

4.1 Проверьте документы на квартиру 

• Документы должны быть оформлены в соответствии с законодательством и содержать все необходимые реквизиты: дату, номер, стороны, предмет, условия, подписи и печати.
• Документы должны быть зарегистрированы в Росреестре и иметь отметку о государственной регистрации права собственности.
• Документы не должны содержать исправлений, зачеркиваний, наклеек или других подозрительных элементов.
• Документы не должны противоречить друг другу или выписке из ЕГРН.

4.2  Проверьте основание права собственности.

Избегайте оспаривания сделки в будущем с помощью проверки основания права собственности. Информация, содержащаяся в выписке ЕГРН, указывает, каким образом было получено право собственности: по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. В случаях, связанных с последними двумя вариантами, вероятность оспаривания сделки в суде родственниками или вновь появившимися наследниками выше. Особое внимание следует обратить на период времени, в течение которого продавец является владельцем квартиры и каким образом он стал ее собственником — покупкой или наследством.

Исковой срок для оспаривания наследства составляет три года, поэтому при проверке документов важно обратить внимание на срок владения недвижимостью данным продавцом: предпочтительно, чтобы этот период превышал три года.

4.3 Проверьте не были ли нарушены продавцом при приобретении в собственность квартиры права третьих лиц, в том числе была ли произведена в полном объеме оплата стоимости квартиры, не была ли занижена или завышена стоимость квартиры.

4.3 Проверьте квартиру на ограничения права, обременения квартиры, на наличие прав третьих лиц.

Ограничения права, обременения квартиры, права третьих лиц на квартиру — это различные условия, которые не позволяют собственнику квартиры свободно пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Они могут быть установлены законом, судом, договором или иным способ и должны быть отражены в выписке из ЕГРН. Ограничения, обременения, права третьих лиц на квартиру бывают разных видов, например:

• Аренда: Речь идет о долгосрочной аренде сроком более года, когда договор в силу закона должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если это предусмотрено договором аренды, то собственник квартиры не может продать ее или передать ее в пользование другому лицу без согласия арендатора. При покупке квартиры права и обязанности арендодателя переходят от продавца к покупателю.
• Залог или ипотека: Если квартира была задействована в качестве залога или ипотеки для получения кредита, банк или кредитор имеет право на обеспечение в виде этой квартиры до полного погашения долга.
• Арест: Квартира может быть арестована судебным решением в случае наличия задолженности перед кредиторами или исполнительным органом, чтобы обеспечить исполнение судебных решений.
• Судебные решения и претензии третьих лиц: Если имеются судебные решения или претензии третьих лиц, связанные с квартирой, то они могут ограничить права собственника на свободное распоряжение квартирой или наложить на нее ограничения права.
• Супружеская доля: Супруг или супруга имеют равные доли в собственности на квартиру купленную в период брака, несмотря на то что в выписке ЕГРН один из супругов может быть записан как единоличный собственник. Если один из супругов продаст такую квартиру без ведома другого супруга, то другой супруг может иметь основания для оспаривания сделки в судебном порядке.
• Наследственные права: Владелец квартиры получивший её в качестве наследства осознанно или не зная того может нарушить права других наследников. При перераспределении прав на наследство другие наследники могут иметь основания для оспаривания сделки купли-продажи.
• Право пожизненного проживания: Это право проживать в квартире до конца жизни без оплаты. Право пожизненного проживания может быть установлено по договору (например, при дарении) или по закону (например, для бывших супругов).

Примеры установления права проживания, в том числе пожизненного:

• Право пожизненного проживания на основании завещательного отказа.
• Право пожизненного проживания лиц, не участвовавших или отказавшихся от участия в приватизации
• Право пожизненного проживания на основании договора пожизненного содержания с иждивением
• Проживающие в квартире получатели ренты;
• Лица, включенные в ордер на предоставление квартиры в жилищно-строительном кооперативе
• Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
• Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, попечительством или оставшиеся без попечения родителей;
• Лица, которым право пожизненного проживания в квартире предоставлено на основании договора или письменного обязательства.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

5.     Проверьте квартиру

Помимо юридической чистоты, важно проверить техническое состояние квартиры, задолженность по коммунальным платежам которые с покупкой квартиры перейдут к покупателю. Для этого нужно провести осмотр жилья и обратить внимание на следующие моменты:

5.1 Наличие и легальность перепланировки или переоборудования квартиры. Проверьте, соответствует ли планировка квартиры той, что указана в техническом паспорте или в выписке из ЕГРН. Если есть отличия, то убедитесь, что они согласованы с органами архитектуры и Росреестром, и что у продавца есть разрешение на перепланировку или переоборудование.

5.2 Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику

 6. Согласуйте с продавцом условия договора, порядок его заключения и исполнения

6.1 Отразите в договоре задатка условия договора купли-продажи квартиры

Если вносится предоплата, то в договоре задатка необходимо указать существенные условия основного договора для того, чтобы обеспечить правовую защиту интересов сторон в случае нарушения или отказа от исполнения обязательств

6.2 Определите форму договора

Договор можно заключить в простой письменной форме без заверения нотариусом если квартира принадлежит одному собственнику или если она принадлежит нескольким собственникам и все собственники продают вам квартиру по одной сделке. Договор подлежит обязательному нотариальному заверению если по одной сделке продается только доля в квартире или продавец несовершеннолетний,  или находящийся под опекой недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.

6.3 Договоритесь о порядке и сроке оплаты

Оптимальным является условие договора о полной оплате стоимости квартиры после перехода права собственности к покупателю. При этом варианте договора основная или полная оплата должна быть произведена покупателем когда он станет собственником квартиры, а до этого силу ст. 488 п. 5 ГК РФ квартира находится в залоге у продавца. После полной оплаты продавец обязуется подать в Росреестр заявление о прекращении залога.

6.4 Согласуйте иные условия договора

• В договоре важно указать все существенные условия договора. Согласно статьям 549-555 ГК РФ, к существенным условиям договора купли-продажи квартиры относятся:
• наименование и характеристики квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж и т.д.);
• цена квартиры и порядок ее оплаты (наличными, безналичными или иными способами);
• сроки и порядок передачи квартиры и регистрации права собственности на нее;
• ответственность сторон за нарушение или неисполнение обязательств по договору;
• иные условия, которые стороны считают важными для сделки (например, наличие ремонта, мебели, обременений и т.д.).
• Включите в договор предметы обстановки, мебель, технику или иные вещи передаваемые вместе с квартирой. Это поможет избежать в будущем необоснованных требований об уплате передающихся вместе с квартирой предметов.
• Включите в условия договора заверения об обстоятельствах имеющих для вас существенное значение – указание на отсутствие обременений квартиры, ограничений прав продавца на квартиру, указание на отсутствие возбужденных в отношении него банкротстве, о отсутствии признаков неплатежеспособности продавца.
• Используйте для себя шаблон договора купли-продажи квартиры 2023 года в котором учтены все актуальные рекомендации практикующих юристов.

Проверка юридической чистоты квартиры – это то что нужно обязательно сделать каждый кто собирается приобрести недвижимость. Только таким образом можно гарантировать, что покупаемая квартира не имеет скрытых проблем и рисков для ее нового владельца. Проведение такой проверки должно доверяться опытным юристам, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в области недвижимости.

Наша компания предлагает свои услуги по проведению проверки юридической чистоты квартиры, обеспечивая высокий уровень профессионализма, скорость и удобство взаимодействия с клиентами. Если вы хотите приобрести квартиру без риска и проблем, обратитесь к нам за помощью – мы готовы помочь вам в этом важном и ответственном деле.

Позвоните нам — и получите консультацию юриста + 7 (495) 142-90-45, или напишите в WhatsApp.

Сергей Иванов
Управляющий партнёр юридической фирмы “Кейс”